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Acheter ou louer, telle est la question

April 26, 2017

 

En cette période de grande migration résidentielle, beaucoup de personnes qui planifient déménager se posent la question suivante : est-il plus avantageux de louer ou d’acheter une résidence ?

 

Pas de réponse unique

 

Il n’y a pas de réponse unique à cette question. Acheter ou louer sa résidence principale demeure avant tout un choix personnel. La location se fait souvent dans une optique à court terme alors que l’achat est vu comme un investissement à long terme. Si les sommes investies par le locataire sont pour la plupart irrécupérables, les investissements faits par un propriétaire dans sa résidence permettront en partie d’en augmenter la valeur.

 

Le choix entre l’achat et la location se fait aussi en fonction de plusieurs autres facteurs dont l’âge et la situation matrimoniale de l’acquéreur, ses moyens financiers et son horizon de temps. Un jeune couple, par exemple, deviendra propriétaire pour avoir un bien dans lequel il élèvera ses enfants et qu’il voudra possiblement revendre dans le futur. À l’inverse, des retraités choisiront souvent la location pour ne pas avoir à assumer l’entretien qu’exige une propriété en nom propre.

 

 Méthode de calcul pratique

 

Si l’on considère la seule composante financière d’une acquisition ou d'une location, il existe une méthode pratique développée par l’IQPF(1) pour estimer les dépenses non récupérables d’une propriété et ainsi les comparer à celles d’une location. Cette méthode part du principe que la mise de fonds, la partie « capital » de l’hypothèque, et une partie des rénovations sont des dépenses de propriétaire qui seront récupérables au moment de la revente.

 

Comment procéder ?

 

1.  Additionner tous les frais mensuels récurrents reliés à la propriété convoitée:

                       - Taxes

                       + Assurances

                       + Entretien général

                       + Charges communes

                       + Électricité

                       + Chauffage

                       + Hypothèque

                       + Frais de rénovation mensuels 

                       = Coût mensuel de la propriété (A)

 

2. Soustraire ensuite de la valeur marchande de la propriété le solde de l’hypothèque et les frais de vente pour obtenir la valeur nette de la propriété (B).

 

En investissant la somme obtenue en (B) dans sa résidence, le futur acquéreur a renoncé au rendement qu’une telle somme aurait procuré si elle avait été investie dans d’autres véhicules de placement.

 

C’est ce qu’on appelle le coût de renonciation (C).

 

3. Calcul du coût de renonciation (C):

 

À l'aide des Normes d'hypothèse de projection 2016 (2), le futur acquéreur calcule le rendement qu’il aurait obtenu s’il avait plutôt investi la valeur nette de sa propriété (B) dans d’autres véhicules de placements, comme une contribution REER/CELI, un remboursement de dettes (frais d’intérêts économisés) ou encore des actions ou des obligations. Il additionne le montant de ces rendements pour obtenir son coût de renonciation (C).

 

4. Estimer le coût mensuel non récupérable de la propriété:

 

                       * Coût de renonciation mensuel (C)

                                               _

                       * Prise de valeur estimée mensuelle de la propriété (3)     

                                               + 

                        * Coût mensuel de la propriété (A)      

                                               =

                   Dépense mensuelle non récupérable d’une propriété

 

En ayant une estimation du coût mensuel d’une propriété, le futur acquéreur pourra le comparer à celui d’une location et choisir ainsi l’option qui répondra le mieux à ses contraintes budgétaires.

 

Le propriétaire, de son côté, pourra se servir de cette estimation pour déterminer le loyer qu’il chargera à ses locataires pour couvrir ses frais non récupérables.

 

Si ces calculs permettent de prévoir le coût d’une propriété, il n’en demeure pas moins que le coût réel final pourrait varier énormément par rapport aux données initiales puisqu’on se base ici sur des estimations de rendements futurs. Aussi, le coût de renonciation pourra être très différent d’une personne à l’autre suivant que l’acquéreur a des coûts d’hypothèque plus élevés ou qu’il est un investisseur plus ou moins agressif.

 

L’exemption d’impôt sur le gain en capital que procure la propriété de la résidence principale au moment de sa revente est un autre aspect qu’il ne faut pas non plus négliger.

 

Je vous invite donc à me contacter afin que vous puissiez faire un choix qui tienne compte à la fois de vos objectifs à court et à long terme et des contraintes financières qui vous sont propres.  

 

 

                                    

(1) IQPF: Institut Québécois de la Planification Financière

 

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